Ипотекийн зээлийн хүүг багасгахын тулд үндсэн зээлээ урьдчилан төлөх хүсэлт гаргаж болно

Ипотекийн зээлийн хүүг багасгахын тулд үндсэн зээлээ урьдчилан төлөх хүсэлт гаргаж болно

Монголбанкны Олон нийтийн боловсрол, мэдээллийн төв, Ахлах эдийн засагч Н.Батжинтай зээл, түүний эргэн тойрондох асуудлаар ярилцлаа.
-Арилжааны банкууд зээлийн хүүгээ урьдчилж авдаг асуудал бий. Иргэд энэ талаар их ярьдаг. Банкуудын энэ үйлдэл зөв үү?
-Тийм. Монголбанкнаас 2018 оны аравдугаар сард хүү бодох аргачлалын журам гэж гаргасан. Үүнд зээлийн хүүг урьдчилж авахыг хориглосон заалт орсон. Ийм асуудал гарвал Монголбанкинд гомдлоо гаргаж болно.
-Ийм гомдол танайд хэр их ирж байна вэ?
-Сүүлийн үед багассан. Тодорхой хэлбэл дээрх журам гарсантай холбоотой. Үүнээс гадна нэг асуудал гарч ирж байгаа. Тэр нь зээл авахад энгийн болон нийлмэл хүү боддог тал байсан. Нийлмэл хүү гэдэг нь хүүгээс хүү бодно гэсэн үг. Тэгвэл нийлмэл хүү бодох асуудлыг зогсоосон.
-Зээлийн хүүгээ урьдчилж авсан банкинд ямар арга хэмжээ авдаг вэ?
-Эхлээд акт тавина. Мөн торгууль тавьж болно. Гэхдээ тухайн асуудал зөрчлөөс шалтгаалж л арга хэмжээ авдаг. Хамгийн гол нь иргэнийг хохиролгүй болгох ёстой юм.
-Миний асуугаад байгаа зүйл нь ипотекийн зүйлтэй хамаатай. Тухайлбал, 15 жилийн хугацаатай ипотекийн зээл авсан иргэн эхлээд хүүгээ төлж байна. Үндсэн төлбөрөөс хасагдахгүй байна гэдэг. Бусад зээл ч ялгаагүй эхлээд хүүгээ төлж дуусгаад үндсэн зээлийн төлөлт эхэлдэг тооцоо гардаг. Энэ талаар ямар тайлбар байна вэ?
-Ипотекийн зээл нэг онцлогтой. Жилийн найман хувийн хүүтэй, урт хугацааных байдаг. Иймд иргэдэд дарамт бага байхаар зээлээ төлөх график банкууд гаргадаг. Ийм учраас эхлээд хүү нь өндөр үндсэн төлөлт нь бага байдаг. Сүүлдээ хүү нь бага үндсэн төлөлт их болдог. Үүнийг хараад иргэд зээлийн хүү төлөөд үндсэн төлбөр хасагдахгүй байна гэсэн гомдол гаргадаг юм. Манайхан зээлийн гэрээгээ сайтар уншиж ойлголгүй, төлөх графикаа харж тооцолгүй гарын зсэг зурдаг. Ер нь аливаа зээлийн үндсэн төлөлт богино хугацаанд их, урт хугацаанд удаан явдаг зарчимтай.
Албан ёсоор тайлбарлавал “Банкнаас олгосон зээлийн хүүгийн төлбөр нь сар бүр төлөгдөх зарчимтай. Ипотекийн зээлийн хувьд өр орлогын харьцааны шаардлагын дагуу зээлдэгч нь нийт орлогын 45 хувиас ихгүй хэмжээгээр сар бүр зээл, зээлийн хүүг тэнцүү төлөх график гардаг. Ипотекийн зээл нь иргэдийн хувьд маш өндөр дүнтэй зээл. Иймд сарын хүү нь ч мөн өндөр дүнтэй тусна. Тэгвэл зээлдэгч тухайн сарын хүүгээ төлөөд дээр дурдсан 45 хувьд харгалзан үлдэх хэмжээний мөнгөөр зээлээ төлж байгаагаас шалтгаалж зээл нь бага хэмжээгээр төлөгддөг” юм. Тэгэхээр үндсэн зээл маш багаар буурч байгаа учраас хүү нь эхний үед өндөр гарна. Энэ нь хүүгээ эхлээд авч байгаа хэрэг биш. Харин ашигласан зээлийнхээ бодит үлдэгдлээс тухайн сарынхаа хүүг төлж байгаа ойлголт юм.
Дахин хэлэхэд зээлдэгч нь хүү болон үндсэн зээлийн нийт төлбөр тогтмол тэнцүү байлгах эсвэл үндсэн зээлээ сар бүр тэнцүү дүнгээр төлж сар бүр төлөлтөө бууруулах хэлбэртэй хуваариар зээлээ төлөх боломж байгаа.
Харин үндсэн зээлээ сар бүр тэнцүү дүнгээр төлөх байдлаар эргэн төлөлтийн хуваариа хийх тохиолдолд эхний саруудын төлөлтүүд маш өндөр болж ипотекийн зээлд шаарддаг өр, орлогын харьцаагаа хангахгүйд хүрэх тал бий. Тэгэхээр энэ бол зээлдэгчийн өөрийнх нь төлбөрийн чадвар, мөнгөн урсгалын хэмжээнээс хамаарна гэсэн үг.
Мөн иргэд маань боломжтой тохиолдолд төлөх хүүгийн хэмжээгээ багасгахын тулд үндсэн зээлээсээ графикаас гадуур урьдчилан төлөх хүсэлтийг тухайн банкиндаа гаргаад өөрийн зээл төлөх хуваарьтаа өөрчлөлт оруулаад явах боломжтой.
-Зээлийн хүүгээ урьдчилж төлүүлсэн банк байгаа юу?
-Тэтгэврийн зээл авсан иргэд зээлийн хүүг урьдчилж авсан гэдэг өргөдөл, гомдол их гаргадаг. Гомдлыг шалгаж үзэхэд банк хүүг урьдчилж авдаггүй, харин ойлголтын зөрүү гарсан байдаг. Тухайлбал, иргэд тэтгэврийн зээлээ бүрэн буюу 100 хувь зээлэх боломжтой гэж боддог. Гэтэл сар бүр зээлийн хүү төлөх ёстой. Ийм учраас энэ хэмжээний мөнгөн дүнг нь банк олгох зээлийн дүнгээс нь хасч тооцдог. Энэ хасч тооцож байгааг нь банк хүүг нь суутгаж авсан гэж ойлгодог юм билээ. Үнэн хэрэгтээ зөвхөн олгох боломжтой зээлийн хэмжээг тооцож байгаа хэрэг юм. Тэгэхээр зээлийн хүүг урьдчилан суутгах төлүүлэх гэдэг нь дараа дараагийн саруудад төлөх хүүг нь иргэнд олгосон зээлээсээ урьдчилан авч банкны орлогод бүртгэхийг хэлнэ. Ингэсэн тохиолдолд иргэн зээлийн гэрээнд бичигдсэн мөнгөн дүнгээс бага хэмжээний мөнгө гар дээрээ авна гэсэн үг юм. Ийм зөрчил гаргасан тохиолдолд Банкны тухай хууль, Зөрчлийн тухай хуулийн дагуу арга хэмжээ авахаар журамласан байдаг.
-Банкууд зээлийн хүүгээ ямар аргачлалаар бодож байгаа бол. Бүгд адил байдаг уу?
-Банкууд Монголбанкны Ерөнхийлөгчийн 2018 оны долдугаар сарын 23-ны өдрийн А-203 тоот тушаалаар баталсан “Банкны хүү бодох аргачлал, хүү, шимтгэл, хураамжийн мэдээллийн ил тод байдлын журам”-ын 1 дүгээр хавсралт болох “Мөнгөн хадгаламж, зээлийн хүү болон үнэт цаасны өгөөж, хямдруулалтын хувь хэмжээг бодох ерөнхий аргачлал”-ыг зээл, хадгаламжийн үйл ажиллагаандаа мөрддөг. Банкуудын хүү бодох аргачлал нь дээрх журмын дагуу ижил юм. Гэвч тухайн банкны зарласан хүүний түвшин, зээл олгохтой холбоотой шимтгэл, хураамжаас шалтгаалж зээлдэгчид очих бодит зээлийн өртөг харилцан адилгүй байдаг.
-Банкууд зээл олгохдоо шимтгэл авдаг. Энэ нь хууль ёсны зүйл мөн үү. Хэрэв хууль бус бол ингэж хохирсон иргэд хаана хандаж хохирлоо хэрхэн төлүүлэх боломж байна вэ?
-Банкны тухай хуульд “Банк иргэн, хуулийн этгээдэд өөрийн болзол, нөхцөлийн дагуу зээл олгож болох бөгөөд зээлийн хүүг өөрөө тогтооно”, “Төлбөр тооцооны үйлчилгээний хөлсийг банк өөрөө тогтооно” гэж заасан. Мөн Иргэний хууль, Банк эрх бүхий хуулийн этгээдийн мөнгөн хадгаламж, төлбөр тооцоо, зээлийн үйл ажиллагааны тухай хуульд зааснаар зээлийн шимтгэл нь банкнаас зээл олгох бусад нөхцөлд тооцогддог.
Харин харилцагчаас авах шимтгэл хураамжийн мэдээллийг ил тод, үнэн зөв тайлагнах, харилцагчтай байгуулсан гэрээнд заавал тусгах, харилцагч нь танилцаж зөвшөөрсөн байхыг шаарддаг юм. Энэ шимтгэл нь нөгөө талдаа илт хохиролтой, шударга бус гэж үзвэл шүүхэд хандаж хүчингүй болгох, бууруулах боломж Иргэний хуульд бий. Мөн Төв банкны тухай хуульд 2018 онд оруулсан нэмэлт өөрчлөлтөөр “Монголбанкны үйл ажиллагааны чиглэлд банкны харилцагчийн эрх ашгийг хамгаалах үйл ажиллагаа шинээр нэмэгдсэнтэй холбоотойгоор гарах Санхүүгийн хэрэглэгчийг хамгаалах тухай хуульд энэ төрлийн маргааныг шийдвэрлэх зөвлөл комисс байгуулах” гэсэн санал тусгасан.
-Банкууд зээд олгохдоо шимтгэл авдаг. Энэ нь шударга бус явдал шиг санагддаг. Хууль, дүрэм, журамд энэ талаар юу гэж тусгасан байдаг юм бол?
-Монголбанкнаас арилжааны банкуудыг хянах, үйл ажиллагааг нь зохицуулах журмууд бий. Үүний дагуу хяналт тавьдаг. Гэхдээ тухайн банкны үйл ажиллагаанд хөндлөнгөөс орох боломжгүй, ёс ч үгүй. Бизнес эрхлэхэд ямар нэг байдлаар зардал гардаг. Энэ зардлыг таслан зогсоовол эрсдэл үүснэ. Ийм учраас зээл гарахад нэг хувийн шимтгэл гарах нь банкны үйл ажиллагааны зардал юм. Тэгэхээр энэ шимтгэлээ боль гэж төв банкнаас асуудал тавих нь зохимжгүй. Хэрэв энэ шимтгэлийг болиулбал зээлийн хүү өсөх эрсдэлтэй. Мөн бэлэн мөнгөний машины шимтгэлийг хасч болохгүй. Учир нь цахилгаан, АТМ суурилуулсан зардал, цаашлаад операторуудын зардал гээд гардаг. Ийм учраас эдгээр зардлыг хасвал иргэдийн бууруулах ёстой гэж шаарддаг зээлийн хүү өсөх болно.
-Монголбанк хэрэглээний зээлд хугацааны хязгаар тогтоосон. Энэ хэдий хугацаанд үргэлжлэх вэ?
-Иргэд нэг жилийн хугацааны орлого, эдийн засгийн чадавхаа харж зээл авдаг гэж болно. Тэгвэл манай улсын эдийн засгийн мөчлөг дор хаяж дөрөв, тав, зургаан жилийн давтамжтай. Иймд эдийн засаг сэргэх үед иргэд маш их хэмжээний зээл авдаг. Ялангуяа, өнгөрсөн жил хэрэглээний зээл маш их өссөн. Өөрөөр хэлбэл 50 хувиар өссөн. Гэтэл эдийн засаг хүндрэх үед иргэд зээлээ төлөх чадвар мууддаг. Ингээд тухайн иргэн дарамтад орно. Мөн банк эрсдэлд ордог. Ингээд санхүүгийн тогтвортой байдал алдагдах аюул бий. Иймд Монголбанк зээлийн хугацаанд хязгаар тогтоосон юм. Тухайлбал, хэрэглээний зээлийн өр, орлогын харьцаа 70, хугацааг нь 30 сар гэсэн хязгаар тавьсан. Энэ хязгаар төдөн оны төдөн сар хүртэл гэсэн хугацаа байхгүй. Уг хязгаарлалт иргэдэд богино хугацаанд гашуун эм шиг амтагдана. Урт хугацаанд хэрэглээгээ хангах эрүүл орчин бүрдүүлнэ гэсэн үг.
-Тэгвэл энэ хязгаар тогтоосноор манай улсын эдийн засагт ямар өөрчлөлт гарч байна. Бизнест халгаатай зүйл боллоо л гэдэг?
-Банкууд хэрэглээний болон цалин, тэтгэвэр барьцаалсан зээл их гаргасан. Учир нь эрсдэл бага юм. Нөгөө талдаа бизнесийн зээл олголт багассан байсан. Тэгвэл одоо бизнесийн зээл нэмэгдэж эхэлсэн. Өөрөөр хэлбэл иргэд цалингаараа хэрэгцээгээ хангаж эхэллээ гэсэн үг. Бид хэрэглээгээ хуримтлалаар бус зээлээр хангах хандлагатай байдаг. Тэгвэл энэ хандлага буурч хуримтлалд шилжих нөлөө үзүүлнэ гэж харж байгаа юм. Хамгийн гол нь хүмүүс бодит орлогоороо хэрэглээгээ хангавал санхүү, мөнгөний хувьд эрсдэлгүй болно. Зээлийн хугацаанд хязгаар тавихад сөрөг тал байж болно. Гэхдээ өнөөгийн байдлаар бизнесийн зээл сэргээд байна.
-Зээлийн хүү буурах боломж харагдаж байна уу?
-Монголбанкнаас зээлийн хүү бууруулах стратеги хэрэгжүүлж байгаа. Манай улсад зээлийн хүү бусад орнуудаас өндөр байгаа нь үнэн. Энэ нь хэд хэдэн шалтгаантай. Тухайлбал, эдийн засгийн тогтолцоо, хадгаламжийн хүү өндөр, инфляц зэрэг асуудал бий. Тэгэхээр зээлийн хүүг бууруулахын тулд өргөн хүрээний ажил хийх ёстой. Энэ хүрээнд зээлийн хүүгийн жигнэсэн дундаж хүү сүүлийн жилүүдэд хоёр хувиар буурсан. Эдийн засгийн сэргэлт өнөөгийн эрчээрээ үргэлжилбэл зээлийн хүү дахиад буурах боломжтой. Мөн хадгаламжийн хүү бага байх нь зээлийн хүү буурах гол шалтгааны нэг болно.
-Банкуудтай холбоотой гомдол хэр их ирдэг вэ. Гомдлын дийлэнх нь ямар асуудал байдаг вэ?
-Банкуудын зээлийн үйл ажиллагаа, цахим гүйлгээ, ATM, төлбөр тооцооны үйл ажиллагаатай холбоотой өргөдөл, гомдол нэлээд ирдэг. Эдгээрээс зээлтэй холбоотой, ялангуяа тэтгэврийн зээл олголт, хүү бодолтыг шалгуулах, зээлийн барьцаа хөрөнгө, эргэн төлөлттэй холбоотой маргаан дийлэнх хувийг эзэлдэг. Энд нэмж хэлэхэд хууль шүүхийн байгууллагаар шийдвэрлэгдэж байгаа эсвэл шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэр нь гарсан асуудлаар өргөдөл гомдол мөн нэлээд ирдэг. Ийм төрлийн гомдлыг Монголбанк давхар хянаж шалгах эрхгүй байдаг л даа.
-Банкны системийн хэмжээнд олгосон зээлийн нөхцөл /хугацаа хэтэрсэн, найдваргүй, хэвийн/ байдал ямар байгаа вэ?
-Улсын эдийн засгийн нөхцөл байдал хүндэрсэнтэй холбоотойгоор сүүлийн жилүүдэд банкны системийн зээлийн хугацаа хэтрэлт, чанаргүйдэл нэмэгдсэн. Системийн хэмжээнд зээлийн чанарыг авч үзвэл 2018 оны арванхоёрдугаар сарын мэдээгээр хэвийн зээл нийт зээлийн 85.4, хугацаа хэтэрсэн зээл 4.8 хувийг эзэлж байна. Харин чанаргүй зээл нийт зээлд 9.7 хувийг эзэлсэн судалгаа бий. Иргэдийн зээлийн хувьд чанаргүй зээл харьцангуй бага байгаа. Тухайлбал, нийт зээлийн 95.9 нь хэвийн, 1.3 хувь нь хугацаа хэтэрсэн, 2.8 хувь нь чанаргүй зээл байна.
Гэхдээ 2016-2018 оны статистик мэдээллээс харахад иргэдийн зээлийн өсөлт нь иргэдийн орлогын өсөлтөөс тогтмол өндөр байгаа. Иргэд, өрх гэрүүд цалин, орлогын өсөлтөөсөө 1.5- 4.0 дахин давсан зээлтэй байгаа юм. Энэ нь эргээд иргэдэд өөрсдөд нь өрийн дарамт үүсгэнэ. Улмаар санхүүгийн тогтвортой байдалд сөрөг нөлөөтэй учраас Монголбанк хэрэглээний зээлд зарим хязгааруудыг тогтоох арга хэмжээ авсан.
Эх сурвалж: inews.mn Т.Жанцан
 

Үл хөдлөх хөрөнгөтэй асуудлаа бидэнд даатга 
Monreal value LLC | Create real value | 7711-4004, 9811-7922
 
artsat